Qua công tác kiểm sát giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình theo thủ tục giám đốc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân tối cao (Vụ 9) nhận thấy vụ án: “Yêu cầu hủy và chấm dứt thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhờ, giữa nguyên đơn là bà Hoàng Thị Tuyết M với bị đơn là ông Đào Anh T tại Quyết định giám đốc thẩm số 46/2021/DS-GĐT ngày 20/7/2021 của Tòa án nhân dân cấp cao tại HN có vi phạm, cần thông báo rút kinh nghiệm như sau:

I. Nội dung vụ án

Nguyên đơn vợ chồng ông H, bà M là chủ sở hữu nhà số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số AG548250 do Ủy ban nhân dân quận ĐĐ cấp ngày 03/12/2007. Ngày 14/4/2011, ông H lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất kiêm giấy biên nhận tiền với ông T có nội dung: Ông H, bà M chuyển nhượng nhà đất số 34 CB giá 17.150.000.000 đồng, ông T đặt cọc 2.000.000.000 đồng, thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc các bên hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng, có chữ ký của bên bán, bên mua và chữ ký của người làm chứng là bà Vũ Thị Kim Th. Ngày 25/6/2011, bà M ủy quyền cho ông H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho ông T tại Văn phòng Công chứng TL, thành phố H, giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Ngày 26/6/2011, ông H và ông T ký Biên bản thỏa thuận vay tiền có nội dung: Ông T có nhận của ông H số tiền 15.000.000.000 đồng (15 tỷ đồng), thời hạn vay 60 ngày hoặc bất cứ khi nào ông H hoàn thiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất cho ông T thì ông T sẽ rút tiền gửi tiết kiệm tại Ngân hàng để chi trả cho vợ chồng ông H; tài sản đảm bảo là Giấy xác nhận số dư tài khoản 15 tỷ đồng đứng tên ông T tại Ngân hàng TMCP Công Thương. Ngày 28/7/2011, vợ chồng bà M đã ủy quyền cho bà H1 (đại diện của ông T) đến Văn phòng đăng ký nhà đất quận ĐĐ để làm thủ tục sang tên cho ông T. Sau đó, ông H gọi điện cho ông T yêu cầu thanh toán số tiền 15 tỷ đồng còn lại, nhưng không liên lạc được với ông T. Nay bà M khởi kiện yêu cầu hủy bỏ và chấm dứt thực hiện. hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, hủy bỏ phần nội dung đăng ký tại Mục 6, giấy KIEM 2 chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số AG548250 do Uỷ ban nhân dân quận ĐĐ cấp ngày 03/12/2007 có nội dung sang tên cho ông T, yêu cầu ông T và những người liên quan trả lại nhà đất trên cho vợ chồng bà M.

Bị đơn ông Đào Anh T, sinh năm 1986 địa chỉ cuối cùng ở số nhà 125 (nay là số 93) Tổ 17, Đường TC, phường PL, quận TX, thành phố I, hiện không rõ ông T ở đâu. Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho ông T theo quy định và thông báo về việc giao nộp chứng cứ nhưng ông không đến theo yêu cầu của Tòa án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Nguyễn Thị P trình bày: Bà đến đây để trông nhà cho con riêng của chồng là bà Nguyễn Thị L, hiện đang ở Australia, nhưng bà không cung cấp được bất cứ giấy tờ về nhà đất trên và không biết thông tin cá nhân, địa chỉ của bà L; bà P chưa đăng ký tạm trú tại nhà số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H. Bà Nguyễn Thị Thu Ph và bà Lại Thị T là người ký hợp đồng thuê nhà ở ngày 13/8/2016 và bà Lại Thị Thúy H là người trực tiếp kinh doanh quần áo tại nhà đất trên (thuê lại không có hợp đồng).

II. Quá trình giải quyết vụ án

*Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 13/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H quyết định: 

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Tuyết M:

- Hủy và chấm dứt thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà số công chứng số 1432/2011/HĐCNQSDĐ quyền số 03TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng TL giữa ông Nguyễn Kim H, bà Hoàng Thị Tuyết M với ông Đào Anh T về chuyển nhượng thửa đất số: Trích đo, tờ bản đồ số 6G-IV-08, diện tích 4m2; địa chỉ số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H (kèm theo tài sản gắn liền trên đất) đã được Ủy ban nhân dân quận ĐĐ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số AG548250 cấp ngày 03/12/2007 đứng tên ông Nguyễn Kim H, bà Hoàng Thị Tuyết M. 

- Buộc ông Đào Anh T và những người đang chiếm hữu, sử dụng nhà đất số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H là bà Nguyễn Thị P, bà Nguyễn Thị Thu Ph, bà Lại Thị T, bà Lại Thị Thúy H phải bàn giao lại nhà đất số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H cho ông Nguyễn Kim H, bà Hoàng Thị Tuyết M. 

^- Ông Nguyễn Kim H, bà Hoàng Thị Tuyết M được nhận lại nhà đất số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H.

- Kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường quận ĐĐ hủy bỏ phần nội dung thay đổi đăng ký tại Mục 6. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG548250 ngày 28/7/2011 có nội dung đăng ký chuyển nhượng sang tên cho ông Đào Anh T, điều chỉnh biến động hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H tên ông Nguyễn Kim H, bà Hoàng Thị Tuyết M theo quyết định của bản án. 

2. Dành quyền khởi kiện hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2011 và bồi thường thiệt hại do chấm dứt hợp đồng bằng vụ án dân sự khác cho ông Đào Anh T, ông Nguyễn Kim H, bà Hoàng Thị Tuyết M khi các đương sự có yêu cầu. 

3. Dành quyền khởi kiện hợp đồng thuê nhà ngày 13/6/2018 trong vụ án dân sự khác cho bà Nguyễn Thị Thu Ph, bà Lại Thị T khi các đương sự có yêu cầu.

Ngoài ra bản án quyết định phí, án phí và quyền kháng cảo theo quy định của pháp luật. 

Sau khi Bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật, bà Nguyễn Thị P (mẹ kế của bà L), bà Nguyễn Thị Thu Ph (con của bà L) có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. 

Ngày 17/3/2021 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại HN có Quyết định kháng nghị số 17/KNGĐT-VC1-DS đối với Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại HN xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử sơ thẩm lại. 

*Quyết định giám đốc thẩm số 46/2021/DS-GĐT ngày 20/7/2021 của Tòa án nhân dân cấp cao tại HN quyết định: 

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 17/KNGĐT-VC1-DS ngày 13/01/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại HN. 

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 13/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H về vụ án “Yêu cầu hủy và chấm dứt thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa nguyên đơn là bà Hoàng Thị Tuyết M với bị đơn là ông Đào Anh T và ¹¹⁸những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. 

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố H xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Ngày 30/11/2021 ông Bùi Anh T là người đại diện ủy quyền của ông Nguyễn Kim H (chồng bà M) có đơn đề nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Ngày 06/01/2023 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 01/2023/KN-DS đối với Quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại HN nêu trên.

Quyết định giám đốc thẩm số 08/2023/DS-GĐT ngày 06/4/2023 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 01/2023/KN-DS ngày 06/01/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; 131hủy Quyết định giám đốc thẩm số 46/2021/DS-GĐT ngày 20/7/2021 của Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại HN, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 13/01/2020 của Toà án nhân dân thành phố H. 

III. Những vi phạm và những vấn đề cần rút kinh nghiệm 

1. Về tố tụng 

Công an phường PL xác nhận, ông T có đăng ký hộ khẩu tại phường PL nhưng đã chuyển đi nơi khác sinh sống, không khai báo, thỉnh thoảng vẫn về địa chỉ này để giải quyết công việc rồi đi ngay. Bà M đã cung cấp đầy đủ địa chỉ đăng ký hộ khẩu của ông T tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành tống đạt, niêm yết công khai các thủ tục tố tụng cho ông T tại nơi cư trú cuối cùng theo đúng quy định của pháp luật nhưng ông T không có mặt tại Tòa án, nên có căn cứ xác định ông T trốn tránh nghĩa vụ, từ chối khai báo. Quyết định giám đốc thẩm của Toà án nhân dân cấp cao tại HN cho rằng cần phải lấy lời khai của ông T là không có cơ sở. Trường hợp này xác định ông T giấu địa chỉ, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào địa chỉ của nguyên đơn cung cấp theo Hợp đồng chuyển nhượng là địa chỉ cuối cùng của bị đơn để thụ lý, giải quyết là đúng quy định của pháp luật. 

Nhà đất tranh chấp có bà Nguyễn Thị P đang ăn ở, sinh sống, bà Nguyễn Thị Thu Ph quản lý, bà Lại Thị T và bà Lại Thị Thúy H thuê lại (nay hợp đồng đã hết hạn). Bà Nguyễn Thị P, bà Nguyễn Thị Thu Ph được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng nhà đất tranh chấp do bà L đang sinh sống tại Australia mua, nhưng không cung cấp được tài liệu mua bán, địa chỉ nơi cư trú của bà L. Toà án cấp sơ thẩm không đưa bà L vào tham gia tố tụng là đúng quy định của pháp luật. 

Tòa án nhân dân cấp cao tại HN cho rằng phải thông báo tìm kiếm ông T trên các phương tiện thông tin đại chúng và đưa bà L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không cần thiết. 

*Về nội dung:

- Căn cứ Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất kiêm giấy biên nhận tiền ngày 14/4/2011 giữa ông H và ông T, xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 34 phố CB, phường QT, quận ĐĐ, thành phố H giá 17.150.000.000 đồng, ông T đã đặt cọc cho ông H số tiền là 2.000.000.000đ và hai bên cùng ký “Biên bản thỏa thuận vay tiền” ngày 26/6/2011, thể hiện ông T vay của ông H 15 tỷ đồng.

Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1432.2011 ngày 25/6/2011 tại Văn phòng công chứng TL, vợ chồng ông H, bà M đã ủy quyền cho bà H1 (đại diện của ông T) làm các thủ tục để đăng ký biến động và ngày 28/7/2011 Phòng TN-MT quận ĐĐ đã xác nhận đăng ký sang tên chuyển nhượng cho ông Đào Anh T.

Theo Văn phòng đăng ký đất đai HN – Chi nhánh khu vực BĐ, HK, ĐĐ 178thì năm 2020 khi vợ chồng ông H, bà M đăng ký thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cung cấp Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DSST ngày 13/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H và nộp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên; cơ quan đã đóng dấu “Thu hồi và xác nhận tại Giấy chứng nhận với nội dung: Hủy và chấm dứt thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà công chứng 1432/2011/HĐCNQSDĐ phòng Công chứng TL, thành phố H theo Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 13/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H, thu hồi giấy chứng nhận này để quản lý theo quy định cấp đổi Giấy chứng nhận số CV23409 cho ông H, bà M ngày 03/7/2020. Ngày 03/7/2020 vợ chồng ông H, bà 189M với ông Tạ Quang H2 ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất 34 CB tại Văn phòng công chứng VTT, thành phố H. Ngày 03/11/2020 ông H2 được Văn phòng đăng ký đất đai HN - chi nhánh khu vực BĐ, HK, ĐĐ đăng ký biến động sang tên chủ sử dụng. Ngày 06/11/2020 ông H2 đã đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Chi nhánh HN.

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định, vợ chồng bà M chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T do ông T chưa thanh toán 15.150.000.000 đồng tiền chuyển nhượng nhà đất số 34CB là có căn cứ. Ủy ban Thẩm phán Tòa 1995 án nhân dân cấp cao tại HN căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/6/2011 giữa ông H, bà M và ông T để xác định việc mua bán nhà, đất tại 34CB có giá 500.000.000 đồng, việc mua bán đã hoàn thành, ông T thanh toán cho vợ chồng ông H, bà M đủ số tiền trên bằng tiền mặt, là chưa chính xác.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại HN khi nghiên cứu hồ 205sơ đã đánh giá chứng cứ, áp dụng pháp luật về tố tụng và về nội dung chưa toàn 206diện, chưa xem xét hết các tài liệu có trong hồ sơ vụ án dẫn đến đánh giá sai bản 207chất vụ án. 208Tại phiên toà giám đốc thẩm, Kiểm sát viên tham gia phiên toà cũng 209không phát hiện ra các vi phạm. 210Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại 211HN chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân 212dân cấp cao tại HN, huỷ án sơ thẩm giao hồ sơ vụ án về cho Toà án nhân dân 213thành phố H xét xử sơ thẩm cũng là không đúng, cần rút kinh nghiệm chung.

Từ vụ án trên, Viện kiểm sát nhân dân tối cao thông báo để các Viện kiểm sát nhân dân các cấp nghiên cứu cùng rút kinh nghiệm chung, nhằm nhận diện được các vi phạm tương tự để thực hiện tốt chức năng kiểm sát của ngành theo quy định của pháp luật./.

Nơi nhận: - Đ/c Viện trưởng VKSND tối cao (để báo cáo); - Đ/c Nguyễn Duy Giảng, PVT VKSNDTC (để báo cáo); - VKSND 63 tỉnh, TP (các VKSND tỉnh, TP trực thuộc TW); - VP, Vụ 14, VKSCC 1, 2, 3; - Lưu: VT, Vụ 9        (72b)

TL. VIỆN TRƯỞNG VỤ TRƯỞNG VỤ KIỂM SÁT VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC VỤ VIỆC DÂN SỰ, HÔN NHÂN VÀ GIA ĐÌNH     Nguyễn Tiến Sơn